毛地价的评估方法--中国土地估价师考试网

毛地价的评估方法

中国土地估价师考试网　添加时间：2008-1-25 11:00:54　打印

毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成，主要评估方法有以下几种：
　　1、基准地价修正法
　　基准地价修正法是指按政府公布的基准地价，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等修正，得出估价宗地价格的一种方法。
　　北京市人民政府于2002年颁发了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)及其说明，对北京市出让国有土地使用权按照不同用途和地价区类的基准地价重新作了规定，并要求北京市国有土地使用权出让价格以此为基础，进行宏观控制。
　　该基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每平方米建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地使用权出让金、基础设施配套建设费的平均楼面价格。
　　基准地价修正法的基本公式(商业、综合、居住)为：
　　宗地楼面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数
　　宗地楼面毛地价＝适用的基准地价(楼面毛地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数
　　该宗地楼面毛地价公式，适用于宗地容积率大于或等于级别平均容积率的情况。
　　宗地楼面毛地价＝适用的基准地价(楼面毛地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率／宗地容积率
　　该宗地楼面毛地价公式，适用于宗地容积率小于级别平均容积率的情况。
　　2、市场比较法
　　市场比较法是指将估价宗地与在较近时期内发生了交易的类似宗地进行比较，根据交易情况、交易日期、区域以及个别因素等差别，对发生了交易的类似宗地的已知价格进行修正，从而得出估价宗地价格的一种方法。其计算公式为：
　　估价宗地价格＝可比宗地价格×估价宗地情况／可比宗地情况×估价宗地期日／可比宗地交易日期×估价宗地区域因素／可比宗地区域因素×估价宗地个别因素／可比宗地个别因素
　　3、假设开发法
　　假设开发法是指在求取估价宗地价格时，将估价宗地开发完成后的房地产价值，扫除开发成本、销售费用和开发商合理利润，来确定估价宗地价格的一种方法。其基本公式为：
　　估价宗地价格＝完成后的房地产开发价值－开发成本－销售费用－开发商合理利润

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