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| 应用收益还原法答题方法（四） |
| 中国土地估价师考试网 添加时间：2008-2-13 10:03:04 打印 |
| 3、计算步骤 （1）计算房地年总收益(需要逐步列出算式，最好给每步算式加上小标号) ①年租金收益=月租金收入×12月 ②押金年运用收益=押金×押金收益率 ③年总收益=年租金收益+押金年运用收益 （2）计算房地年总费用 年总费用=月平均费用×12月 （3）计算房地年纯收益 房地年纯收益=年总收益 - 年总费用 （4）计算建筑物年纯收益 ① 建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年限/耐用年限 ② 建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率 （5）计算土地年纯收益 土地年纯收益=房地年纯收益 - 建筑物年纯收益 （6）计算土地市场价格 ①②土地单位面积价格=土地总价格/土地面积 （四）难点及常见错误分析 1、难点 （1）估价时点和土地使用年限的关系 （2）土地年纯收益的计算 （3）所提供条件的清晰分类 2、常见错误分析 （1）没有解题思路说明 （2）房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算 （3）房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误 （4）建筑物年纯收益计算基数错误 （5）未进行年期修正或修正的土地使用年限错误 （6）没有计算土地单位面积价格 （7）解题思路或计算步骤混乱 |
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