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| 城市基准地价的应用前景 |
| 中国土地估价师考试网 添加时间：2008-2-14 9:30:19 打印 |
| 城市基准地价的应用，从我国目前城市土地资产管理和价格评估的实践分析，面临着两种不同的选择。一是象韩国和日本一样，城市土地的公示价格是标准宗地价格，在建立起了城市标准宗地为载体的城市土地价格动态监测体系后，基准地价对城市土地价格评估的实用价值明显减少，基准地价将逐步消失。二是基准地价作为标准宗地选择的价格标准，在建立起了城市标准宗地为载体的城市土地价格动态监测体系的过程中有着十分重要的作用，基准地价的研究必须加强，基准地价作为我国城市地价体系的基础将长期存在。对于这个问题的认识，我们认为，应当从我国城市基准地价研究的趋势和应用价值来进行分析。 1.城市土地和房地产交易频繁，城市规划研究深入，基准地价有可能细化，区域应用的针对性提高 我国城市土地使用制度改革和城市住房制度改革，进步建立起了我国的城市土地市场和房地产市场体系。土地有偿使用的范围逐步扩大，城市经营性土地，特别是商业用地和住宅用地越来越多地采取招标、拍卖的方式出让。城市居民住房供应已经断绝了公房分配来源，“要住房找市场”成为了唯一可行的途径。城市规划研究的普及和深入，改变了过去边规划边建设，规划滞后于城市建设的局面，“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”成为了城市建设的指导思想。城市建设不但可以根据土地利用总体规划确定合理的新增建设用地规模，根据城市总体规划确定城市建设和发展的方向，而且也可以依据城市分区规划和详细规划来进行城市建筑设计和景观设计，城市土地开发利用的确定性和可预测性大大提高。这些使得城市基准地价完全可以根据城市土地和房地产市场交易资料，按照“用途相同，位置相邻、地价相近”的原则，来进行地价区片或者街道路段划分。商业用地的基准地价可以用路线价予以详细表达，工业用地和住宅用地的基准地价可以用区片公予以详细表达。以路线价或者区片价表达的基准地价，其地价均质土地单元的划分与城市规划建设单元喇如街坊、工业小区、住宅小区等）可以一一对应，使得基准地价区域应用的针对性大大增强。由城市地价区片组合成城市土地定级单元，确定不同类型的城市土地定级单元的基准地价，反映出了城市土地利用的层次性和系统性。因此，基准地价研究可以验证土地定级成果的科学性和合理性，也真正成为了现实。基准地价研究和城市定级研究，相互检验，相互补充，有利于提高对城市地价形成规律的认识。 2．基准地价反映的是一个区域总体的地价水平，基准地价的作用主要不是为了评估城市宗地价格利用基准地价来进行宗地价格评估，是我国计划经济向市场经济转变过程中，在我国城市土地交易案例很少，土地市场不发育的情况下的一种过渡性的选择。利用基准地价来进行宗地价格评估，由于其要进行多种因素修正，使得地价评估结果产生许多汇合误差，影响了地价评估的客观性和准确性。而以城市标准宗地作为城市土地宗地评估的参考标准，其土地价格与土地利用条件、土地质量的对应关系明显，因素修正层次少，修正标准容易把握，所以地价评估的客观性、准确性好，也容易为客户所接受。目前我国城市土地使用制度改革和住房制度改革已经进入了一个相对完善的阶段，城市土地市场和房地产市场基本形成，城市经营性土地招标、拍卖开始制度化，规范化运作，城市居民住房自有化率和商品化率都达到了较高的水平，以各个城市土地交易和房地产交易市场价格资料为基础，建立起了城市标准宗地为载体的城市土地价格动态监测体系，时机已经成熟，具有可行性。应当说，基准地价在我国建立起了城市标准宗地为载体的城市土地价格动态监测体系后，它对于城市土地价格评估中的应用价值将是十分有限的。基准地价的作用，主要不是为了评估城市宗地价格，而应当是作为政府对城市地价进行宏观管理的依据和控制标准。基准地价作为标准宗地选择的价格标准，其可以保证标准宗地的选择具有代表性和中庸性。 3．基准地价有利于对城市地价空间分布规律的认识，容易做到不同地区城市土地价格的区域均衡，是国家进行区域投资环境整顿和区域经济管理的重要手段我国幅员辽阔，自然、经济和社会发展条件的地域差异十分显著，这决定了我国城市土地价格的形成具有一般小国不具有的复杂性。在我国，城市的大小不同，城市土地定级的级别数量也不一样，但是，一般的大城市，城市土地级别都是在712级之间，最多的也不超过20级，以城市定级为基础制定基准地价，既反映出了一个城市土地的价格水平，也反映了其城市土地价格的地域分异规律，而且因为其价格数字少，并呈现出一定的级差规律，容易掌握。要认识我国城市土地价格的地域分异规律，以城市为单位来进行基准地价评估是最为可行的办法。从我国基准地价研究的现实情况看，目前全国一些直辖市、省会城市、计划单列城市大多都完成或正在完成城市土地价格调查工作，按照国土资源部城市土地价格大调查的要求，各地城市新出台的基准地价的内涵，都基本做到了统一。从不同城市的最高级别和最低级别基准地价，就能够看出一个城市的等级规模，可以看出各地投资门槛、城市土地质量和城市用地的供求关系。根据每个城市土地级别的基准地价，也容易了解同一个城市土地质量的差异，能够看出旧城改造和新区开发的对比关系，正确把握城市建设的发展方向。有了基准地价，政府管理部门和投资者对一个城市的投资环境就有了一个清晰的了解，对于城市的发展潜力和投资方向就有了一个正确的认识，根据基准地价就可以进行投资区域选择和区域政策调整。开展基准地价研究和适时更新，有利于提高我国城市建设和房地产投资环境的透明度，降低投资风险。为了加快落后地区的开发，根据基准地价制定地价政策，可以显化政策优惠的经济效应，也有利于增强投资环境的吸引力。 4．以基准地价控制城市土地出让的最低价，对土地收益进行合理分配，是我国社会主义公有制条件下，加强城市土地资产管理的必然选择我国和许多西方资本主义国家不同，城市土地为国家所有。我国城市土地国有制，虽然在城市土地开发和城市建设方面，具有资本主义私有制不可比拟的优越性。由于土地为国家所有，城市建设容易做到统一规划，综合开发，以较低的投资和土地开发成本，能够进行土地利用结构调整和实现城市的现代化更新。但是，由于土地归国家所有，所有者主体利益容易忽视。如果没有基准地价，控制城市土地出让的最低价格，就容易出现低价出让土地，过量批租土地的现象发生。不仅造成国有土地资产的大量流失，也容易造成土地资源的闲置和浪费。目前，我国基准地价虽然随着以标准宗地为载体的城市土地价格动态监测体系的建立，在城市土地交易价格评估中的应用减少，但是在今后相当长的时期内，仍然是政府控制城市土地出让最低价的科学依据。以基准地价来控制城市最低出让价格，并确定国有企业改制土地资产处置价格，划拨用地出让补交出让金、城市土地储备土地收购价格和城市土地征用、拆迁补偿价格等等，其为土地管理工作者所熟悉，容易操作和管理。加强基准地价研究，统一各个城市基准地价内涵，使其基准地价具有可比性，可以通过城市基准地价的横向比较，来促进各个城市地价水平的合理和协调。以基准地价为基础开展地价管理，确定土地使用权转移的机会成本，征收土地税费，和计算国家作为土地所有者参与土地开发收益分配的份额，不仅具有科学依据，其计算也十分简便。以基准地价为基础，建立起城市土地资产价格核算体系，有利于分析城市规划的经济可行性，可以对经营城市起到科学的指导作用他有利于提高国有土地资产管理的透明度，便于广大干部和群众对土地市场交易和管理的监督。 |
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