北京市出让地价评估技术标准（二）--中国土地估价师考试网

北京市出让地价评估技术标准（二）

中国土地估价师考试网　添加时间：2008-2-19 11:19:32　打印

第六条市场比较法：
（一）市场比较法的基本公式：宗地价格＝比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数
（二）市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格，同时参考熟地价，进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确：
１．应选取不少于三个具有可比性的案例，即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明，可以用相应的代号加以表示。
２．容积率修正表为：
容积率
修正值１．００１．９１２．７４３．５０４．２０４．９０５．６０６．３０７．００７．７０
３．区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。
４．个别因素修正应综合考虑临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。
５．年期修正系数按下列公式计算：
１
１－－－－－－－－
N1 （１－ｒ）
Ｋ＝－－－－－－－－－－－
１
１－－－－－－－－
N2 （１－ｒ）、
其中：
Ｋ：年期修正系数
ｒ：贴现率（１１％）
Ｎ１：待估地出让年期
Ｎ２：比较案例出让年期
第七条假设开发法：
（一）假设开发法基本公式为：宗地价格＝开发价值－成本费用－销售费用－发展商利润
（二）假设开发法计算中所采用的数据，按下列要求取定：
１．开发价值：售价的选取：售价应取该地区同类物业市场售价比较值，低限不能低于市场平均价的８５％。求取开发价值时，以规划建筑面积计算。
２．成本费用：
２．１建造成本：按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目：建安费用：含结构和装修红线内市政费用：按建安费用１０～１５％计小区配套费用（仅限小区开发）：按建安费用１０～１５％计电权、电贴费：５２００元／ＫＶＡ
２．２不可预见费：按建安费用的５～１０％；
２．３专业人士费（包括勘察、设计、评估等费用）：建造成本的５～１０％；
２．４贷款利息：取以上三项合计款项为基数，贷款利率取１５％，计息期为工期的一半，以单利计算。
３．销售费用：
３．１工商统一税：５．４５％；
３．２买卖手续费：成交价的１％；
３．３代理及广告宣传费：总开发价值的１～３％；
４．发展商利润：
以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利润和土地投资成本利润（销售费用不计利润）：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜投资年期｜一年期｜两年期｜三年期｜
｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜｜回报率｜２０％｜３０％｜４０％｜

　文章搜索

　最新文章

　热点文章

2006年全国土地估价师资格考试试题汇

　建筑工程类考试：

　友情链接

注册质量工程师	一级建造师考试	注册建造师考试	注册土地估价师	会计职称考试	注册税务师	北京自考网	医学考试	报关员
注册设备监理师	二级建造师考试	注册城市规划师	土地登记代理人	初级会计职称	中级经济师	上海自考网	执业药师	报检员
注册监理工程师	一级结构工程师	投资项目管理师	注册物业管理师	中级会计职称	注册会计师	南方教育网	执业医师	单证员
注册安全工程师	二级结构工程师	注册建筑师考试	注册咨询工程师	证券从业资格	经济师考试	野三坡旅游	卫生资格	跟单员
注册安全评价师	一级建筑师考试	注册环保工程师	注册资产评估师	期货从业资格	审计师考试	教育黄页网	卫生职称	外销员
注册造价工程师	二级建筑师考试	环境影响评价师	职称英语考试网	银行从业资格	价格鉴证师	北京考试网	执业护士	会计证
注册结构工程师	房产经纪人考试	公路监理工程师	企业管理咨询师	企业法律顾问	国际商务师	自考书店网	证券考试	统计师
注册岩土工程师	房产估价师考试	公路造价工程师	人力资源管理师	证券资格考试	管理咨询师	人力资源师	考试书店	物流师