北京市出让地价评估技术标准（三）--中国土地估价师考试网

北京市出让地价评估技术标准（三）

中国土地估价师考试网　添加时间：2008-2-19 11:20:03　打印

第八条收益还原法：
（一）收益还原法基本公式为：宗地价格＝年土地纯收益÷还原利率
（二）计算中所采用的数据，按下列要求取定：
１．物业租金的选取应取该地区同类物业市场租金比较值，低限不能低于市场比较值的８５％；
２．各类物业的使用面积占建筑面积的比重按实际设计计算；若设计尚未完成，该比重应参照国家有关建筑设计规范选择。一般情况下，各类物业的使用（或营业）面积占建筑面积的比重如下：写字楼６５～７０％；商业楼４０～６０％；平房四合院及住宅７０～７５％；
３．空置率根据物业类型、市场供需等情况，取５～３０％；
４．经营性成本取总收益３０～４０％；
５．还原利率取１０～１５％。
第九条成本逼近法：
（一）成本逼近法基本公式为：宗地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益
（二）计算中包含以下内容：
１．土地取得费：包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等；
２．土地开发费：包括基础设施和公用事业建设费用等；
３．利息（参照假设开发法取值）；
４．利润（参照假设开发法取值）；
５．应缴税费；
６．土地所有权收益。
第十条拆迁安置补偿费按区域平均水平结合实际情况确定。计算时应注明拆迁户数量（人数）、单位数量。拆迁安置补偿等费用按居民、单位、个体分类计算。包括以下各项：
（一）拆迁安置费（外迁或回迁房造价）；
（二）地上物及其附着物的补偿费；
（三）各种补助费（搬家费、奖励费、生活补贴等）；
（四）房屋周转费；
（五）拆迁服务费；
（六）拆迁管理费；
（七）单位停业损失费；
（八）征用土地费：
１．耕地占用税；
２．菜田基金；
３．青苗补偿费；
４．土地补偿费；
５．劳动力安置费；
６．其他费用。
（九）因特殊情况发生的其他费用。
第十一条红线外市政费按市政公用部门提供的咨询方案投资额核定。市政工程包括：上水工程；雨水工程；污水工程；热力工程；煤气工程；供电工程；电信工程；道路工程等。
第十二条项目总占地面积＝建设用地面积＋代征地面积在计算拆迁安置费时，只摊入建设用地的费用。即：总开发费用应计开发费用＝－－－－－×建设用地面积总占地面积
第十三条宗地允许有多种用途性质时，应根据最高最佳用途按本标准要求来计算其地价指标；综合楼宇的地价计算，应按其不同用途的建筑面积来分摊地块面积，分别求取各用途的地价后，再按建筑面积的权重计算地块的综合地价指标。
第十四条计算中容积率按收益部分建筑面积的容积率（简称收益容积率）取定，如建筑面积完全为地上，则取地上容积率；如含地下部分，则按实际收益部分建面积计算，不得小于总容积率的８０％。
第十五条地价的计算过程均采用人民币作为计价单位；若以外币折算，汇率应根据中国银行公布的外汇比价中间值选用，并在评估说明中加以明确。
第十六条土地开发费总额不应超过熟地总价的６０％；超过时，应在评估报告中注明原因，并提供足够的依据。
第十七条项目用地中部分土地使用权出让，评估报告须明确出让部分的规划条件及回迁用地、配套公建用地的面积。
【章名】第三章评估报告书
第十八条评估报告分为以下两类：
（一）评估技术报告是提供给地价审核委员会用以审核地价的报告。该报告须写明评估测算的详细过程；
（二）评估结果报告是提供给委托方说明经审定后评估结果的报告。可省略计算过程。报告须加盖“北京市房地产管理局地价审核委员会审核专用章”方为有效。
第十九条评估报告应包括以下各项内容：
（一）委托方、受托方名称及项目背景介绍；
（二）评估目的、评估基准日期和评估依据；
（三）土地的使用性质和出让年限；
（四）评估标的物的权属及他项权利状况；
（五）评估标的物的描述，包括地理位置、周围环境、繁华程度、交通便捷度、地价区类以及市政设施等条件；
（六）开发项目的正式规划条件（以规划审定方案通知书为准）或已建项目的现状，其中包括建设用地面积、代征地面积、绿地面积或绿化率、地上及地下建筑面积、功能分布、容积率、建筑密度、限高及停车场位置和个数；
（七）对评估标的物的分析和评估方法的说明；
（八）评估人员名单、评估负责人签名及评估机构资格证明；
（九）评估测算过程（评估结果报告可省略）；
（十）评估附件：评估资格证明、计委立项批复、规划用地许可证及规划设计条件、规划审定方案通知书、宗地位置图等作为评估依据的资料。
第二十条评估技术报告应列出所使用的公式和选定的参量，对于关键的数据，应该说明其依据或来源。
（一）评估方法的说明，应包括评估思路、所采用的方法。
（二）在计算过程中，先通过各种方法测算出楼面熟地价后，得出一个综合结果；再进一步求得熟地总地价、地面熟地价；然后扣除建设用地上的前期费用计算出毛地总地价、地面毛地价、楼面毛地价。
第二十一条本标准自发布之日起试行。
第二十二条本标准由市房地产管理局负责解释。

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