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| 楼市低迷土地难卖香港开发商乘机抄底 |
| 中国土地估价师考试网 添加时间：2008-6-5 11:06:39 打印 |
| 用地面积26494.184平方米、建筑面积36.8万平方米的珠江新城东塔地块，起叫价的楼面地价达到2860元/平方米，总价达10.6亿元。作为广州标志性建筑之一的珠江新城东塔地块是今年广州土地市场中最受关注的一块地，但是在楼市低迷的当下也是“招亲”不顺，两次延期。4月1日广州市国土房管局发出公告招标出让后，直到4月30日竞买申请报名最后期限，广州市房地产交易登记中心收到的开发商竞买报名申请仍然不足5家——连出让公告明确的最低竞买家数要求也达不到。于是，国土房管部门当即将出让期限从4月30日推迟到5月12日。到了5月12日虽然竞买人数已达要求，但其中部分竞买公司不完全符合竞买条件。广州市国土房管局再次将接受竞买申请的期限延长至6月10日，同时，放宽报名竞买的公司的审核条件，最后的公开竞价时间也从8月份延后至9月12日。 内地开发商最重要融资渠道被封从今年年初的几次卖地情况也明显看到，土地市场陡然降温。今年广州市推出的4宗住宅用地中，其中，南沙1宗流拍、另1宗底价成交，金沙洲的住宅地块也以比去年低近一半的楼面地价出让。 楼市调整变冷，如今每个月一手住宅成交量比去年同期减少40%多甚至60%，但楼市的趋势不一定就是走下坡路，连广州市国土房管局6月2日通报十区楼市情况时都预测6、7月份就可能回复正常水平。为何开发商还没出动拿地？不论是合富辉煌、中原地产这样的中介代理机构，还是开发商自己，都表示“实在是没钱拿地”。业内人士透露，今年初以每平方米上万元楼面地价竞买了一块数十亿元住宅地块的开发商至今才付了1亿元，而还有不到一个月这数十亿元土地出让金就必须交齐。“虽然这个开发商付的这1亿元土地出让金很可能最后因为无法缴清全部地价款而被没收，但相比这个开发商要贷款开发旗下其他项目的利息还是要划算很多，且不论是否能在银根紧缩之时贷到数十亿元，即便贷到，按贷款利率加相关费用10%计算，就要支付利息数亿元”，广州另一家大开发商资本运营官员分析道。 “现在还能从哪儿融资”。一位大型房地产开发企业的工作人员就此向记者询问。这某种程度上也说明了现在内地开发商融资难。不仅去年“9.28”房贷新政规定“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”，并且规定“对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款”；而且在今年3月20日，中国证监会明确，房地产企业通过IPO（首次公开发行股票）募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，将不予核准。如此一来，内地开发商最重要的两条融资渠道被封，而即便是在境外上市的房地产公司融得外资也因为目前严格的限制外资进入内地房地产市场而变得举步维艰。 港资开发商可能“乘虚而入” 东塔地块公告出让，广州一些大开发商受制于资金短缺等问题此次并未报名参与。而一些资产负债率只有30%甚至10%多的财务状况好、融资渠道多的港资地产正在“抄底”进入内地高端地产。就东塔地块竞买报名而言，在第二次延期前，内地仅越秀城建和保利地产通过资格审查，其中，越秀城建是与在港上市的越秀投资共同投标，保利地产则是内地开发商中资金状况较好的一家；除此以外，另外3家都是港资地产，分别是新世界、新鸿基、华人置业。 一位港资地产资本运营官员分析道，相比老牌港资地产，内地开发商在商业地产项目运营上缺乏经验，回款和融资渠道都成问题，“目前内地的金融工具还不是很发达，比较初级”。因此，有的内地大开发商转型开发商业地产后资产负债率高达100%多。据悉，一些香港上市的地产公司可以在商业项目建成后通过卖给基金等渠道获得及时回款，同时又可以参股基金，并成为这个商业项目的管理者，保证这个商业项目的品质，但这在内地尚不成熟，不少内地开发商涉足商业地产后回款速度很慢，资金链紧张。 不仅如此，港资地产还在乘虚进入内地高端住宅地产项目。长江实业在进军大陆商业地产十多年后，5月份高调在北京宣布进军内地住宅项目，而第一个项目就从北京顺义的一个大型高档别墅盘开始。去年至今长江实业已在上海、重庆、深圳、武汉、常州及广东新会等地都拿得住宅用地，广东增城中新镇面积约22.5万平方米的别墅高级住宅项目也在加紧开发当中，预料可能在明年推出。由此，专长于高端住宅项目开发且资金充裕的长江实业也在内地开发商资金紧张、楼市低迷之际，开始了“抄底”分享内地高端住宅市场的行动。 |
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