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| 观察土地遇冷凸显地方政府角色尴尬 |
| 中国土地估价师考试网 添加时间：2008-7-15 9:11:10 打印 |
| 6月25日，全国第18个土地日。这个用于纪念《土地管理法》颁布的日子本来应该是一个土地相关部门的喜庆之日，但在今年却笼罩在些许悲凉的气氛之中。 在已经过去的前半年里，土地市场从之前爆发的火山一下子跌入了极地，巨大的反差让人一时难以适应，但土地的价值已经今非昔比。 更为致命的是，土地拍卖市场的冷清正在国内不少城市蔓延。之前有着“财富孵化器”之称的土地已经被牢牢地印上了流拍的标签。 “流拍”、“底价成交”成为土地交易大厅的关键词。以广东东莞为例。 据合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，上半年东莞土地市场共出让商住用地27宗，其中8宗以底价成交，6宗流拍，两者占到51.85%和104.7%.更刺痛敏感神经的在于，一些昔日已拍地块的退地风潮。 典型的是2007年9月以11亿拿下“普陀地王”的上海志成因未及时交清地款最终上演了退地的一幕。类似情况还曾出现在福州。 种种现象背后，最直接的利益受损方无疑是地方政府。 此前，我国的土地问题一直被认为与地方政府有着直接紧密的联系，地方财政也被戏称为“土地财政”。 一方面，我国的土地问题一直被认为与地方政府有着直接紧密的联系，地方财政也被戏称为“土地财政”。 而土地市场的冷遇，背后折射出更多的是地方政府的尴尬角色。 据国务院发展研究中心土地课题组的调查，由城市扩张带来的房地产业和建筑业发展，成为地方财政预算内的支柱性收入，很多地方政府经营土地的收入占到地方财政收入的一半以上。 表现这一身份的行为逻辑是，近年来，一些地方政府在采用挂牌拍卖方式出让土地的实际操作中，一味追求土地市场价值的最大化，导致地价飙升，在很大程度上助推房价上涨。 由于土地出让金悉数归地方财政，并且土地出让金以非税收入的形式游离于预算之外，使得地方政府不仅尽享土地出让金带来的丰厚收益，在支配这笔庞大资金的时候也不受相关法律的约束。 因为截至目前，还没有法律对土地出让金收益管理作出规范，资金拿用处于空白地带。在支配和使用过程中充满了暗箱操作，相应地，也强化了地方政府通过违法手段追逐自身利益最大化的冲动。 另一方面，地方政府也是此番宏观调控的具体操作者。在国家更高部门的指令下，地方政府又不得不“忠实地履行”对房地产市场的调控措施，尤其是在一些对土地市场的政策调控中痛下杀手。 比较典型的像2007年10月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》首次明确，受让人必须付清全部土地出让金，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。 地方政府在这一系列政策要求下对土地出让严格把控。此外，按照国家对土地的调控政策，地方政府打击囤地的决心和力度也在不断加大。 在一些业内人士看来，土地频遭“流拍”厄运正是地方政府在不折不扣执行国家相关土地调控政策之下市场的正常反应。 在此种情势下，一方面是财政资金的缺口使得土地财政成了地方政府的救命稻草，地方政府对土地市场的依赖日甚一日；另一方面，地方政府又不得不对土地市场进行严格把关，以实行整个房地产市场的理性发展。如此身兼二职的地方政府陷入了一个极为尴尬的境地。 这样的一个处境，不是地方政府自己能够解决的。地方政府的这一两难处境考量的将会是更高部门的智慧与魄力。 |
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