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| 谁是土地抄底者？ |
| 中国土地估价师考试网 添加时间：2008-7-15 9:17:55 打印 |
| 市场的每一次盘整都是参与者力量此消彼长的过程。尽管一些地方政府部门采取多种手段试图力挽颓势，一些企业也已开始秘密抄底，但在房地产产业链制高点的土地市场，低迷仍在蔓延。 尽管土地市场持续低迷，但抄底者的身影已开始显现。 “地产商不拿地是暂时的。”国内某知名房企高管说。而这个暂时的程度，无疑取决于企业自身的调整的进度。抢在市场盘整结束之前完成扩张的准备，将会让企业在市场竞争中占据主动，甚至，获得逆市“抄底”的机会。 2008年过去半年之后，保利地产（600048.SH）成为少有的几家在土地市场上显露出“抄底”迹象的大型开发商，而万科（000002.SZ）、招商地产（000024.SZ）等企业也在战略调整中占得先机。 而它们抄底的对象，也不仅限于土地招拍挂市场。采取合作的方式从二级土地市场获得新的项目来源也成为上述公司更为普遍的一种选择。 抄底“地价” 6月27日，保利地产发布公告称控股子公司湖南保利房地产开发有限公司以82190万元的代价取得长沙市高新区麓谷工业园地块（用地面积549809.66平方米，容积率不大于2.1，为住宅和商业用地）。 这已经是保利地产在2008年所斩获的第8块土地。此前，4月份保利地产新增了辽宁丹东项目，规划建筑面积52.6万平方米。而在第一季度，保利地产还新增了天津、长沙、上海、长春、青岛、成都等地合计6个项目。8个项目合计，保利地产在2008年上半年共新增土地储备超过400万平方米。 对比2007年同期，保利地产仅4个新增项目，规划建筑面积为85.29万平方米。在2008年楼市萎靡，多数房地产企业收缩战线，减缓甚至停止在土地市场拿地之际，保利地产却成为逆市而为者。 更为重要的是，低价成为保利地产在2008年拿地的亮点，8个项目的平均楼面价格仅在每平方米千元的水平，而丹东项目土地出让金仅4500万元，其楼面地价仅相当于85元/平方米。 中信证券股份有限公司研究咨询部总监王德勇认为，保利地产2008年平均土地成本几乎是去年土地成本的一半。而公司计划今年全年仍将投资80亿~100亿元进行土地收购，此时的低成本地价也将为未来良好的业绩回报埋下伏笔。 同样受益于地价“低迷”的还有招商与万科。 6月17日，招商地产公告称通过招拍挂市场获取漳州一幅占地面积为3.8万平方米的商住用地，单位地价仅为2110元/平方米。而在4月，招商地产还与北京嘉铭房地产开发有限责任公司联合拿下北京昌平区一幅总建筑面积52.3万平方米，出让金16.5亿元，单位地价仅为4394元每平方米。 对比2007年同期，招商地产在土地市场的扩张速度放慢迹象并不明显。 而万科在土地市场的扩张速度相比2007年则有所放缓。2008年的前五个月，万科一共新增17个项目，总占地面积为196.38万平方米，总土地出让金为76.06亿元。相比之下2007年仅第一季度便新增项目19个占地170.6万平方米。但万科购地的代价却大为降低，2008年新增项目平均地价仅为3873元每平方米。 合作的收获即便都是土地淡季的活跃者，但活跃的方式却各有不同。 与保利地产在招拍挂市场扮演孤胆英雄不同，2007年便在一级土地市场表现不俗的万科则改变了自己的战略，更多是选择通过合作的方式来保持自己在土地市场的竞争力。 在2008年前五个月，万科一共新增17个项目，而其中12个项目是通过合作的方式获取。而相比之下，在2007年同期，万科仅有两个项目为合作开发，权益面积仅为8万平方米。万科总裁郁亮在今年初的业绩说明会上曾表示，“万科可以在一段时间内，不依赖股权融资而保持每股收益的良好成长性，主要方法是增加合作项目比例，将主要资金用于开发合作方的存量土地，而不是自己购买项目资源。在这种模式下，公司可以实现非常高的周转率，并使净资产收益率在一段时间内呈上升趋势或维持高位。” “目前许多大的公司都开始联合拿地，这是由于现在开发商资金普遍紧张，虽然联合拿地使得开发商利润压缩。”上海佑威机构研究部主任薛建雄表示。 除万科、招商外，绿城集团（3900.HK）2008年在杭州获得的3幅土地也均为合作所得。 在市场的调整过程中，合作拿地，可以说是万科等企业进行自我调整的一个方式。 “在目前的市场环境下去合作拿地，尤其是在二级土地市场与其他企业合作，价格肯定会大幅度下降，因为政府和有地但没钱的开发商面临的压力远比过去几年要大。”一位业内人士表示。 此外，对于面临资金紧张的房地产企业来说，大和小的命运是完全不同的。 “中小企业的市场生存空间在这次调整中已被压缩到很小了。”上述业内人士表示，尤其在一线城市中，大型开发商已经基本实现了垄断，中小开发商只能依靠小幅土地生存。 对比2007年与2008年北京市土地出让的结果也发现。在2008年距今为止成交的45块经营性土地中，19块为跨区域发展或者是北京本土大型开发商所获取，而在2007年，85块成交经营性土地中仅有24块为跨区域发展或者是北京本土大型开发商所获取。 “碰巧”在2007年未能拓展新项目的一些中小房企，也发现自己原本闲置的资金却成全了抄底者。 |
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