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| 08年土地估价师案例分析重点试题分析（二） |
| 中国土地估价师考试网 添加时间：2008-8-28 14:11:14 打印 |
| 企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，www.tudigujia.com拟将该宗地转让给房地产开发商乙。 经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／平方米，公寓售价为4500元／平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／平方米，公寓为1800元／平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5．5％，开发利润为总售价的15％，销售税费为售价的5．5％。根据以上条件，试计算：（来源：www.tudigujia.com中国土地估价师考试网） (1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格； (2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90％给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。 (一)审题 (1)明确题目要求。本题设有两问（来源：www.tudigujia.com中国土地估价师考试网），即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。 (2)了解有关资料。www.tudigujia.com要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。 (3)审查关键内容，谨防误用。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。 (二)解题思路与方法选择www.tudigujia.com 1．方法选择 本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想到可采用剩余法倒算地价。 2．解题思路 (1)宗地地价求取思路。（来源：中国土地估价师考试网）先计算项目总开发价值；然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等；从总开发价值中将以上各项成本(包括利息、利润)一一扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。（来源：中国土地估价师考试网） (2)甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即：总地价：部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是：先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格；然后在总地价中将其扣除，（来源：中国土地估价师考试网）即可得到甲方应得公寓总价；再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。 (三)公式与计算步骤www.tudigujia.com 1．适用公式（来源：中国土地估价师考试网） 地价：房地产售价—建筑费及专业费—投资利息—开发利润—销售税费 2．计算步骤 题解一： (1)选择计算方法 根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。 (2)计算房地产总售价www.tudigujia.com 6000×4+4500×2=33000(万元) (3)计算建筑费及专业费 2100×4+1800×2=12000(万元) (4)计算投资利息www.tudigujia.com 地价×[(1+5.5％)2－1]+12000×40％×[(1+5．5％)1.5－1]+12000×60％×[(1+5．5％)－1]=596．75+0．113X地价 (5)开发利润 33000×15％=4950(万元) (6)销售税费 33000×5．5％=1815(万元) (7)计算土地总价www.tudigujia.com 地价=33000—12000—596．75—0．1130×地价—4950—1815 地价=12253．59(万元) (8)计算单位地价 单位地价=12253．59÷20 =612．68(万元／亩) =9190．20(元／平方米) (9)计算甲方应得公寓面积（来源：中国土地估价师考试网） 14000平方米综合楼价格=14000×6000×90％ =7560．0(万元)www.tudigujia.com 甲方可得公寓总价=12253．59—7560．0 =4693．59(万元) 甲方可得公寓面积：4693．59×10000÷(4500×90％) =11589.11(平方米)www.tudigujia.com 即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589．11平方米的公寓。 题解二： (1)选择计算方法 根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。 (2)计算房地产总售价（来源：中国土地估价师考试网） 6000×4+4500×2=33000(万元) (3)计算建筑费及专业费 2100×4+1800×2=12000(万元) (4)计算投资利息 利息=12000×40％×[(1+5．5％)1.5－1]+12000×60％×[(1+5．5％)0.5－1] =596．75(万元) (5)开发利润www.tudigujia.com 33000×15％=4950(万元) (6)销售税费 33000X5．5％=1815(万元) (7)计算土地总价 地价=(33000—12000—596．75—4950—1815)÷(1+5．5％)9 ：13638．25÷1．1130 =12253．59(万元) (8)计算单位地价www.tudigujia.com 单位地价：12253．59÷20 =612．68(万元／亩) =9190．20(元／平方米) (9)计算甲方应得公寓面积 14000平方米综合楼价格=14000X6000X90％ =7560．0(万元) 甲方可得公寓总价=12253．59—7560．0 =4693．59(万元) 甲方可得公寓面积二4693．59X10000÷(4500X90％) =11589．11(平方米)www.tudigujia.com 即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589．11平方米的公寓。 (四)难点与常见错误分析 1．试题难点www.tudigujia.com 本题的难点主要体现在两个方面： (1)用剩余法测算地价过程中，利息、利润的计算基数与计息期的确定。利息的计算基数应为待估地价、建筑费和专业费，但计息期不同，待估地价的计息期为整个开发期即2年；而建筑费和专业费的计息期则视其投人情况而定，在分段均匀投入的前提下(等同于在各段中点一次性投入)（来源：中国土地估价师考试网），第一年投入的40％，计息期应为1．5年；第二年投入的60％，计息期为0．5年。利润计算基数为房地产总售价。 对于待估地价利息的计算，既可在投资利息计算中考虑，也可在最后求取地价时考虑，两种方法的计算结果完全相同。www.tudigujia.com (2)甲方应得公寓面积求取思路。一是要考虑等价交换原则；二是要以双方认可为前提，即按照双方约定的价格作为计价标准，不一定与公开市场价值标准完全吻合。根据题意，甲、乙双方经协商达成一致：乙用部分房地产来补偿甲的地价款，房地产价格按售价的90％确定，房地产销售税费由乙方统一支付。其中暗含的意思是：在乙方承担销售税费的前提下，双方认同的约定价格为市场售价的90％。为此，在测算房地产价格时，不必考虑税费给付问题。 2．常见问题分析www.tudigujia.com (1)关于利息计算。在利息测算过程中，应试者经常会犯如下错误：①待估地价漏计利息；②在开发期超过1年的情况下，错误地采用单利计息；③忽略了地价款与建筑费和专业费投入时间与方式的差异，造成计息期取值错误。（来源：中国土地估价师考试网） 编辑推荐： 更多信息关注：中大网校（中国土地估价师考试网） 与其他考生交流请登陆考试论坛：点击进入考试论坛 |
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