08年土地估价报告解析（四）--中国土地估价师考试网

08年土地估价报告解析（四）

中国土地估价师考试网　添加时间：2008-8-29 10:24:07　打印

第四部分建筑物估价
一、估价原则
1．合法原则（来源：中国土地估价师考试网）
合法原则是指房地产估价的对象必须是由国家法律、法规确认和保障的合法使用的房地产。房地产估价必须依法进行，即遵守国家和所在地区政府的有关法律、法规、政策和城市土地利用规划。
2．公正原则
公正原则是指房地产估价人员必须站在公正的立场上，遵循房地产价格形成理论及其运动规律，并运用科学方法，实事求是地对委估标的物评估出一个客观的科学的合理的价格。www.tudigujia.com
3．最高最佳使用原则
委估房地产，主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价的原则。由于房屋是建筑在土地上，与土地结为一体构成房地产这一有机整体，所以，也就成了房地产估价的原则。（来源：中国土地估价师考试网）
4．替代原则
委估房地产的价格可以通过市场上地域相www.tudigujia.com近，类型相似，用途相同的交易实例，进行比较和相异修正后替代委估标的物的价格。
5．估价时点原则
必须把委估房地产置于市场某一时点(通常以年、月、日表示)进行估价，或者说是对“静止”于某一时点的委估房地产估价。
二、估价方法与估价过程
1．估价方法
根据估价对象实际情况，选择重置价格折旧法进行评估，折旧方法采用平均年限折旧法。重置价格折旧法是按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。计算公式为：(略)
2．估价过程www.tudigujia.com
(1)计算房屋重置价（来源：中国土地估价师考试网）
所评估房屋为一栋四层商业楼，框架结构，1985年竣工。根据XXXX市房产管理局提供的资料，各类房屋的重置价格和耐用年限及残值率见表4—11。
XXXX市各类房屋重置价格表表4-11www.tudigujia.com

结构种类	房屋重置价	耐用年限(年)	残值率
框架结构	700~1400元／㎡	60~80	0

则房屋重置价为14320×1100＝15752000元
(2)计算房屋折旧（来源：中国土地估价师考试网）
年折旧额：15752000×(1-2％)÷60＝257283元
折旧总额：257283×18＝4631094元
(3)计算房屋现值www.tudigujia.com
房屋现值＝重置价-折旧总额＝15752000-4631094＝1112．09万元。
评估对象总价格＝土地总价+房屋总价＝2599．84万元
第五部分附录
附件一：《XXXX省XXXX市中级人民法院民事裁定书(XXXX号)》复印件；
附件二：《国有土地使用证(XXXX号)》复印件；
附件三：《土地评估机构注册证书》复印件；
附件四：土地估价师身份证复印件。（来源：中国土地估价师考试网www.tudigujia.com）

编辑推荐：

2008年土地估价师考试远程辅导方案

2008年全国土地估价师资格考试大纲

2008年全国土地估价师考试报名信息汇总

更多信息关注：中大网校（中国土地估价师考试网）

与其他考生交流请登陆考试论坛：点击进入考试论坛

　文章搜索

　最新文章

　热点文章

　建筑工程类考试：

　友情链接

注册质量工程师	一级建造师考试	注册建造师考试	注册土地估价师	会计职称考试	注册税务师	北京自考网	医学考试	报关员
注册设备监理师	二级建造师考试	注册城市规划师	土地登记代理人	初级会计职称	中级经济师	上海自考网	执业药师	报检员
注册监理工程师	一级结构工程师	投资项目管理师	注册物业管理师	中级会计职称	注册会计师	南方教育网	执业医师	单证员
注册安全工程师	二级结构工程师	注册建筑师考试	注册咨询工程师	证券从业资格	经济师考试	野三坡旅游	卫生资格	跟单员
注册安全评价师	一级建筑师考试	注册环保工程师	注册资产评估师	期货从业资格	审计师考试	教育黄页网	卫生职称	外销员
注册造价工程师	二级建筑师考试	环境影响评价师	职称英语考试网	银行从业资格	价格鉴证师	北京考试网	执业护士	会计证
注册结构工程师	房产经纪人考试	公路监理工程师	企业管理咨询师	企业法律顾问	国际商务师	社会工作师	证券考试	统计师
注册岩土工程师	房产估价师考试	公路造价工程师	人力资源管理师	证券资格考试	管理咨询师	人力资源师	考试书店	物流师