多项选择题

31．经营性企业在经营过程中的总费用包括(ABCD )。
A．销售成本   
B．销售费用   
C销售税金   
D经营利润
32．在确定区域条件指数和个别因素条件指数时，以下说法正确的是( BD )。
A若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分 析后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定修正系数
B．若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分 析后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数 后，比较确定相应的修正系数
C.若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后，比较确定相应的修正系数
D．若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定条件指数
33．在市场比较法中，一般需要进行情况修正的情形有( ACD   )。 
A.相邻房地产的交易                  
B．买方或卖方以往存在业务关系
C.买方或卖方不了解市场行情   
D．受债权债务关系的影响
34．剩余法可用于确定(ABD )。
A.投资者获取待开发场地所能支付的最高价格
B．具体开发项目的预期利润．
C.在市场上出售开发项目的合理价格
D.开发项目中的最高控制成本费用
35．在计算期日修正时，可以采用( BC )的变动率来进行分析。
A．市场交易额       
B．地价指数
C．房屋价格指数   
D．物价指数
36．政府对地价上涨进行干预，其作用是(  BCD  )。
A.保证政府对土地的绝对控制权
B．满足社会各部门发展对土地的需求，防止土地资源和资产的浪费，发挥出土地的综合效益   
C使土地价格的上涨速度同整个经济发展的速度相协调
D．促进正常土地市场的建立，使土地的转移、流动正常化
37．目前主要的地价管理政策有(ABCD )。
A．对土地使用权的转移有优先购买权
B．可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使用权实行提前收回
C.对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预
D．征收土地增值税，防止不正常交易
38.关于土地价格，说法正确的有（ABC）
A．地价具有明显的地区性和个别性
B．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格上涨的速度。
C.土地市场是不完全的市场
D．土地价格的高低有其生产成本决定
39.根据我国目前的土地市场，可用于基准地价评估的资料有（ABCD）
A．能直接反映地租地价的资料
B．土地征用拆迁中涉及的费用资料
C.房地交易、出租中包含的地价资料
D．企业经营活动中利用土地效益资料
40.根据《城镇土地估价规程》， 基准地价工作底图为（ABC）
A． 大城市        1:10000—1:50000
B．中等城市      1:5000—1:10000
C.小城市以下    1:1000—1:5000
D．小城市以下1：500—1:5000
41．下列关于还原利率的说法正确的是(AD )。
A． 土地还原利率是用以将土地纯收益还原成土地价格的比率
B．还原利率可分为土地还原利率和建筑物还原利率
C对于投资风险大的房地产项目，其还原利率一般偏低
D．从理论上讲，还原利率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率
42．下列说法正确的是(BC    )。
A征地过程实质上是一种土地买卖活动，只是带有强制性
B．成本逼近法中，计算投资利息就是在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值   
C．成本逼近法中的成本是指土地的原购买价格以及土地再转让期间投入的土地资本现值
D．土地成本的增加便会导致土地价格的上涨
43．利用地价资料评估基准地价的常用模型有(     A    B   )。
A指数模型   
B．算数平均数模型
C．多元线性模型   
D．生产函数模型
44.成本法投资回报率考虑因素为（ A  BD）
A 开发土地的类型  
B．开发周期的长短
C．土地的面积   
D．开发土地所处的政治经济环境
45.剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为（A  B）
A 不动产的总价  
B．预付总资本   
C．建筑费专业 费   
D．房地产售价
46.市场比较法的适用条件为（A  BCD）
A要有足够的比较案例 
B．交易案例要与待评估宗地具有相关性和替代性   
C．交易资料可靠性   
D．合法性
47.基准地价的特点为（BCD）
A全局性 
B．分用途 
C．平均性  
D．有限性和实效性
48.城镇土地分等定级中，土地收益测算的原则为（A  BCD）
A测算以货币形态的土地收益为主
B．测算必须从企业利润入手  
C．测算统一以商服业利润为计算的标准 
D．宗地地价作为测算级别差异时，能较好反映土地的经济特性
49.为保证估价结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循以下原则（A  BCD）
A签订估价合同
B．争取服务，争取时效  
C．提高估价质量 
D．适应国际化要求
50.农用地价格影响因素为（BCD）
A种植作物种类
B．自然因素  
C．社会经济因素 
D．特殊因素

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