情景分析题

现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下：
(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5％；
(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元；
(3)土地还原率为6％，建筑物还原率为8％。
试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。
回答51-55小题的问题。
51．根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有( AB)。
A收益还原法   
B．市场比较法
C．剩余法      
D．成本逼近法
52.关于收益还原法的适用范围正确的是（ABD）
A.适合于有收益或者有潜在收益的土地和建筑物，或是房地产估价
B．租赁用房地产或企业用房地产
C．机关、学校、公园等公益性用地
D．位于繁华地段，没有出租出去的宾馆
53.该宗土地于2000年11月1日的市场价格为（ D）
A17496(元／平方米)
B．17854(元／平方米)
C．19630(元／平方米)
D．17156(元／平方米)
54.假若该宗地为商业用地，其他条件不变（使用年期为补办手续取得商业用地法定使用年期），则该宗土地于2000年11月1日的市场价格为（A ）
A16093(元／平方米)
B．17854(元／平方米)
C．19630(元／平方米)
D．17156(元／平方米)
解答：计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为35年。
土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数]
=111/6%×[1-1/（1+6%）40-5]
=1609.3(万元)
(5)计算土地单位面积价格
土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1609.3×10000/1000=16093(元／平方米)
55.假如该地区土地市场较为发达，适用于市场比较法，且市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法（D）
A以市场比较法价格
B．以收益还原法价格
C．采用权重法加和，且收益还原法权重较大
D．采用权重法加和，且市场比较法法权重较大
解答：（一）解题思路
(1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。
(2)计算建筑物部分产生的纯收益。
(3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。
(4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。
(二)公式与计算步骤
1．本题应用的主要计算公式
房地年纯收益：房地年总收益—年总费用。
建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率
土地年纯收益：房地年纯收益—建筑物年纯收益
有限年期土地价格=土地年纯收益/土地还原率[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数]
2．计算步骤
(1)计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。
年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(万元)
押金年运用收益=押金×押金收益率=60×5％=3(万元)
年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363(万元)
计算房地年总费用。
年总费用=月平均费用×12月=15×12=180(万元)
计算房地年纯收益。
房地年纯收益=房地年总收益—房地年总费用
=363—180=183(万元)
(2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已经过了5年，残值率为0。
建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限
=4000×2500×(50-5)/50
=900(万元)
建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率
=900× 8％=72(万元)
(3)计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地年纯收益—建筑物年纯收益
=183—72=111(万元)
(4)计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。
土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数]
=111/6%×[1-1/（1+6%）50-5]
=1715．6(万元)
(5)计算土地单位面积价格
土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1715.6×10000/1000=17156(元／平方米)

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