| 08年土地估价实务考前重点计算题分析 |
| 中国土地估价师考试网 添加时间：2008-9-8 12:11:43 打印 |
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计算题
某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料：
(1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如下表所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与案例地块条件相比较，表中修正系数为正数的，表示待估宗地的条件优于交易案例，表中系数为负数的，表示待估宗地条件比交易案例差。
有知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨一个百分点，容积率修正系数表如下：
请按照上述条件，估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。
解答：1、交易情况一致，免于进行交易情况修正。
2、编制当地地价指数表
根据所给条件地价指数表如下：
3、容积率修正表已有
4、确定区域因素和个别因素条件指数
交易案例价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正
=比准价格
A：2400×100/100×121/109×1.8/2.4×95/100×98/100=1860.3（元/平方米）
B：2600×100/100×121/111×1.8/2.4×95/100×98/100=1979.0（元/平方米）
C：2800×100/100×121/119×1.8/3.0×105/100×105/100=1883.32（元/平方米）
D：2000×100/100×121/103×1.8/1.8×95/100×92/100=2053.48（元/平方米）
5、待估宗地价格的确定
采用算术平均数法计算待估宗地单位土地面积价格：
(1860.3+1979.0+1883.32+2053.48)÷4=1944.02(元／平方米)
(四)难点与常见错误分析
本题主要考察应用市场比较法进行土地价格评估的基本步骤及各修正指数的计算方法。在审题过程中应密切注意各案例所给定的因素条件及因素比较说明，这是能否正确地进行计算的关键。同时应注意下述问题：
(1)在答题过程中一定要清楚地写出各计算步骤及计算公式，包括题目给定的修正指数也应在相应的步骤中进行简单的说明，使整个答题步骤是完整的。
(2)各比较案例的区域因素条件指数和个别因素条件指数是根据题目给定的区域因素和个别因素修正系数进行计算确定的。这里一定要注意题目中关于待估宗地与比较案例之间的比较关系的说明，要弄清是以谁为比较基础、修正系数的正负分别表示什么优劣关系等，这是应试者非常容易出错的地方。一般情况下，不管是待估宗地还是比较案例，以谁为比较基础，就将谁的修正指数确定为100，另外一方的修正指数根据相应的修正系数和正负数所对应的优劣关系进行计算。
(3)所有的修正指数确定以后，就按照市场比较法的修正公式计算各案例的比准价格。计算过程中要写清楚计算公式。这里也有一个比较关系的问题，即哪个修正指数在分子，哪个修正指数在分母，甚至许多应试者经常问“是变分子还是变分母?”或者问“100是在分子还是在分母?”其实市场比较法修正公式的最基本原理是“待估宗地的修正指数／比较案例的修正指数”，只要按照这一原理将相应的修正指数代入公式进行计算，就不会将比较关系弄错。
(4)最终评估结果一般是采用简单算术平均法求得，但若有个别比准价格计算结果相差太大，应进行分析，并采用加权平均或其他方法进行计算，同时要充分说明理由。即使各比准价格相差不大，也可以采用其他方法确定最终价格，但同样必须说明采用该方法的理由。
（二）基准地价法求取委估地块综合用途地价
1．基准地价
北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)，对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价(《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》[京政发(1993)34号])进行了调整更新，从2002年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。
北京市出让国有土地使用权基准地价表单位：元／㎡
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土地 |
价格类型 |
土 地 级 别 |
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用途 |
一级 |
二级 |
三级 |
四级 |
五级 |
六级 |
七级 |
八级 |
九级 |
十级 |
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商业 |
基准地价(楼面熟地价) |
7210--9750 |
5680--7680 |
4530--6130 |
3720--5090 |
2720--4000 |
1970 2900 |
1150--1980 |
530～1180 |
250--540 |
140--260 |
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楼面毛地价 |
2660—4900 |
1680--3120 |
1500--2420 |
1240--1860 |
970～1450 |
720—1090 |
500--740 |
360 540 |
180--380 |
90～190 |
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综合 |
基准地价(楼面熟地价) |
5540--8250 |
4440--6000 |
3620--4940 |
2650--3900 |
1960--2790 |
1290--2080 |
880—1320 |
430--900 |
200--450 |
140--260 |
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楼面毛地价 |
1640—4500 |
1460--2200 |
1130—1690 |
880～1320 |
660--990 |
500--740 |
400--600 |
250--470 |
140--260 |
90～150 |
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居住 |
基准地价(楼面熟地价) |
4740--7000 |
3800--5760 |
2730--4590 |
2090--3600 |
1500--2790 |
1060--1820 |
630--1080 |
330--650 |
180--370 |
140--260 |
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楼面毛地价 |
1710—3000 |
900--2100 |
550--1300 |
400--930 |
300--680 |
190--430 |
150--350 |
120--280 |
100--220 |
90--50 |
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工业 |
基准地价(楼面熟地价) |
1200—1800 |
1000～1220 |
850—1050 |
600--900 |
420--680 |
310--510 |
220--330 |
150--240 |
100—170 |
|
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楼面毛地价 |
420—850 |
430--530 |
340--440 |
270--360 |
195--300 |
135--225 |
100～160 |
60～100 |
20--60 |
| 调整后的基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”)，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。其中：基准地价的基准期日为2002年1月1日；土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类；商业、综合、居住用地1～6级的开发程度为“七通一平”，7～10级的开发程度为“五通一平”；工业用地1～5级的开发程度为“七通一平”，6～9级的开发程度为“五通一平”；商业、综合、居住用地1～6级的平均容积率为2，7～10级的平均容积率为1；工业用地的平均容积率为1。
基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。
根据上述基准地价，通过对估价期日、年期、容积率及各种因素的修正测算待估宗地的土地价格。
(1)商业、综合、居住用地
1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式：
宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数X因素修正系数
宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数X因素修正系数X宗地容积率
2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式：
a．当宗地容积率≥级别平均容积率时：
宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数X宗地容积率
b.当宗地容积率<级别平均容积率时：
宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数X级别平均容积率／宗地容积率
宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数X级别平均容积率
(2)工业用地
1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式：
a．当宗地容积率≥1时：
宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数
宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数X宗地容积率
b．当宗地容积率<1时：
宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数棕地容积率
宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数
2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式：
a．当宗地容积率≥1时：
宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数
宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数×宗地容积率
b.当宗地容积率<1时：
宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数/宗地容积率
宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数
2．测算过程
(1)委估地块适用的基准地价水平的确定
根据调整后的基准地价测算方法，待估宗地的基准地价(楼面熟地价)参照《北京市基准地价表》，取相应地价区级别高低限的算术平均值；基准楼面毛地价根据宗地用途类别、地价区级别和具体情况，参照《北京市基准地价表》适当选取。
委估地块位于北京市X X区X X街X X胡同，属综合二级地区，综合用途的楼面熟地价水平为4440～6000元平方米，楼面毛地价水平为1460～2200元平方米，则：通过计算该地价区楼面熟地价级别高低限的算术平均值，得出委估地块的适用楼面熟地价为5220元／平方米；选取适用的楼面毛地价水平时，结合委估地块宗地实际情况，适用楼面毛地价水平取1650元／平方米。
(2)期日修正系数的确定
年期修正系数=1-1/(1+r)n/1-1/(1+r)m
期日修正系数=宗地评估基准日地价指数／基准地价基准日地价指数调查北京市近几年综合用地地价变动情况，地价有小幅度上涨，以基准地价基准日的地价指数为基数，将2002年1月1日的地价指数定为100，按每月平均增长率为0．05％，则至评估基准日地价指数为100．85％。
(3)年期修正系数的确定
其中：r——土地还原利率；
n——宗地剩余使用年限；
m——法定最高出让年限。
设定委估对象剩余使用年限为法定最高出让年限，故年期修正系数为1。
(4)容积率修正系数的确定
按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R)，查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。对楼面毛地价不进行容积率修正。
当R1X=Xl+(X2-X1)X(R-R1)／(R2-R1)
X1是只1对应的容积率修正系数；X2是R2对应的容积率修正系数。
委估地块收益容积率为5．5，则容积率修正系数为0.8540。
(5)因素修正系数的确定
因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其他地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，详见下表。
因素修正系数=1+∑ki
其中ki：第i种因素的修正系数。
商用房地产开发所及土地使用权出让价格评估
等级系数表
委估对象各因素情况如下：
委估对象因素修正表
|
影响因素 |
委估对象情况 |
等级 |
修正系数／％ |
|
办公集聚度 |
办公集聚度一般，周围相同产业较少 |
一般 |
0 |
|
交通便捷度 |
便捷 |
优 |
3．75 |
|
区域土地
利用方向 |
有部分其他用地，对本宗地略有影响 |
一般 |
0 |
|
临街宽度和深度 |
宽度80～100m，深度满4m不满8m |
较优 |
0．75 |
|
临街道路状况 |
临主干道 |
优 |
2．25 |
|
宗地形状及可利用程度 |
宗地形状较规则 |
较优 |
0．6 |
|
公共服务设施和基础设施状况 |
配套较完善 |
较优 |
0．9 | 委估对象修正系数=1+ (0+3．75+0+0．75+2．25+0．6+0．9)÷100=1．0825
(6)委估对象综合用途地价的确定
委估地块楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数X因素修正系数
=5220X 100．85％X 1X0．8540X 1．0825
=4867元／平方米
委估地块楼面毛地价=适用的楼面毛地价X期日修正系数X年期修正系数X因素修正系数 |
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