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| 地租理论 |
| 中国土地估价师考试网 添加时间：2008-9-17 13:58:02 打印 |
| （一）、马克思地租理论 1、级差地租 资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者所占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。 级差地租I：土地肥力的差异、土地位置(距离市场远近)差异是形成级差地租I的条件。级差地租Ⅱ：由追加投资带来的超额利润，是级差地租Ⅱ的实体。 二者的关系：各有不同的表现形式，但二者在实质上是一致的，级差地租Ⅱ要以级差地租I为前提和基础。 从历史上看，级差地租I的产生先于级差地租Ⅱ。在资本主义发展初期，还存在大量未耕种土地，农业经营方式是粗放的，与此相适应的地租形式是级差地租I；随着资本主义的发展，城市和工业对农业的需求日益增加，土地使用向集约化方式发展，与集约化经营方式相对应的地租形式是级差地租Ⅱ。 从一定时期的运动看，级差地租I也是级差地租Ⅱ的出发点。在级差地租I和级差地租Ⅱ并存的情况下，农产品的社会生产价格仍由劣等地的农产品的个别生产价格来决定。这就是说，级差地租Ⅱ的形成，是以同一块土地连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。 (二)、地租与地价的关系 地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益。由于土地空间位置的固定性、数量的有限性、土地利用的持久性等特点，地租是一种恒久的收益流。随着土地权属的转移，这种收益流也将会发生转移。因而，土地收益本身就是价格的一种表现。地租的存在决定了土地价格存在的客观性。然而，地价不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即：土地价格：地租／利率。 由此可见，地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。地租是地价的基础和出发点；地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化。 （三）、地租理论在土地估价中的应用 西方地租、地价理论侧重于对地租、地价量及其影响因素的分析，而忽视或避免从本质上分析地租、地价。马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系，两者存在根本的区别。但同时两者又有相同之处，如对土地的使用价值、地租和地价的关系等问题的认识有很多的相似点。如马克思认为，地租存在的原因是土地所有权的存在。这是一种高度的理论概括，说明土地具有效用、存在稀缺等经济特性。所以，结合我国特点，在土地估价中自然应用马克思的地租、地价理论作主要基础，同时也需要吸收运用西方经济学对地租、地价研究分析的有用部分，以丰富地价评估的研究方法，使土地价格的分析更定量化、模型化和可操作化。 从本质上讲，绝对地租和级差地租都由土地所有权决定，都同样地体现了土地所有权的经济利益要求。但从量上看，城市绝对地租是作为工业生产总利润的扣除，因而它只与一定的社会经济发展水平相适应；而级差地租则具有与土地的质量等级相关的确定的量的规定性，因而在城市土地利用及城市地价评估中，级差地租具有更重要的意义。 三、区位理论 (一)农业区位论 意义：(1)提出了农业土地利用的配置原理； (2)指出了位置级差地租对农业配置的决定作用，是城市内部土地配置的理论基础； (3)适合生产力水平不发达阶段； (4)对农业土地利用配置有指导意义。 (二)工业区位论 1．原理:运输、劳动力、集聚因子的相互作用，决定了工业产品生产成本最低点作为工业企业的理论区位。当集聚因子对成本的节约大于由于区位变化增加的运输和劳动力成本时，工业企业趋向于集聚区位。 2．运输因子(运费)对工厂配置的影响 原材料系数=稀有性原材料总重／制成品总重 当原材料系数<1，工厂应配置在中心消费地；(如酒厂、饮料厂、水泥厂等) 当原材料系数>1，工厂应配置在原材料产地；(如采矿、金属冶炼业、食品加工业等) 当原材料系数=1，配置在原材料产地至消费地间的任一点。(如加工业等) 3．劳动成本对工业区位的影响:当一地单位产品中劳动力费用节约大于运费增加时，工业趋向布局于该地。 劳动系数(L)=劳动成本指数／地域重量 当劳动系数>1时，指向劳动成本低的区位； 当劳动系数<1时，指向运费低的区位； 当劳动系数=1时，二者均可。 4．集聚因子将会使运输及劳动力定向的区位产生偏离，形成由三个因子共同决定的区位。 （三）、区位理论在土地估价中的作用 区位理论在土地估价中的作用主要结合城市土地利用分析。城市土地利用的实质即是对土地区位的利用。由于城市具有复杂的社会经济因素，因而在空间上便形成了复杂的土地区位利用格局。一般来说，城市中的重要商业企业总是占据城市的最优经济区位，但同时商业企业的布局又在很大程度上决定土地区位的优劣。城市中的行政、文化、教育事业单位总是占据一个城市的最优环境区位，但同时它们又在创造着良好的环境区位。上述的经济区位和环境区位都是由土地区位派生的，它们分别从不同的角度反映土地区位情况：当以经济效益指标衡量土地区位时，称之为土地的经济区位，简称经济区位；当以环境效益为指标衡量土地区位时，称之为土地的环境区位，简称环境区位。虽然从长远来看，经济效益与环境效益是一致的，但它们的现实表现形态却是不同的，因此对土地区位作上述区分是很有必要的。对城市基础设施和公共服务设施而言，它们是形成城市土地区位的一般物质基础，其结构密度和布局情况从某种程度上决定着土地区位的优劣。土地区位的优劣，具体体现在土地的生产力方面，从而直接影响级差地租，同时对地产的评估价格起决定性的作用。 四、土地报酬递减规律 总报酬曲线、平均报酬曲线、边际报酬曲线三者之间的关系 (1)总报酬曲线和平均报酬曲线的关系：平均报酬等于总报酬曲线上每一点与原点连线的斜率，当总报酬曲线上某一点与原点连线正好是总报酬曲线的切线时，斜率最大，平均报酬最高。即在该点以前总报酬、平均报酬增加，该点以后总报酬增加，平均报酬减少。 (2)总报酬曲线和边际报酬曲线的关系：边际报酬等于总报酬曲线在各点切线的斜率。在拐点之前，边际报酬递增，在拐点之后，边际报酬递减。总报酬曲线到达最高点，边际报酬为零。最高点之后，总报酬递减，边际报酬为负值。 (3)平均报酬曲线和边际报酬曲线的关系：当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬不断上升，当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬不断下降，两条曲线相交于平均报酬的最高点。 (4)可以将投入划分为三个阶段：第一个阶段(平均报酬最高点之前)。平均报酬持续增长，这一阶段减少投入是不合理的。第二个阶段(从平均报酬最高点到总报酬最大或边际报酬为零之前)。平均报酬、边际报酬均下降趋势，只有总报酬增加直到最大，这一阶段生产是最合理的。第三个阶段(从总报酬最大或边际报酬为零之后)。由于边际报酬为负值，投入增加，总报酬反而减少，生产是最不合理的。因此，这一阶段不宜再增加投入。 编辑推荐： 更多信息关注：中大网校（中国土地估价师考试网） 与其他考生交流请登陆考试论坛：点击进入考试论坛>> |
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