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d.城市公共基础设施配套完备程度(包括城市基础设施和社会公共服务设施，完备程度主要有：设施水平设施的保证率和齐备程度)
e.城市规范限制(包括对用途、容积率、建筑覆盖率、建筑高度的限制)
② 个别因素
A、 位置
B、 面积大小
C、 宗地形状
D、 临街状况
E、 地势、土地平整程度
F、 地质水文状况
G、 规划管制条件
H、 土地使用年限
I、 其它因素
根据我们评估的经验，将主要4种用途的因素条件列表，见表1、表2、表3、表4。
因素选择正常情况下选如下因素，特殊情况相应增删因素。
1：交易日期(必选)
2：交易情况(必选)
3：交易类型(必选)
4：土地使用年限(必选)
5：区域因素
A、 基础设施状况(用几通一平反映)
B、 商业繁华度(商业用地选、用距城中心、商业中心距离远近反映)
C、 对外交通便捷度(用距火车站、长途汽车站、港口码头距离来反映)
D、 道路通达度(用道路类型、宽度反映)
E、 公交便捷度(商业用地选用公交路线、站点分布及距离来反映)
F、 环境质量优劣度
G、 产业集聚(工业用地选)
6：个别因素
A、绿地覆盖率(住宅用地选)
B、产业集聚(工业用地选)
C、规划限制(视情况可设可不设)
D、自然灾害状况(视情况可设可不设)
E、容积率(必选)
F、宗地面积(必选)
G、宗地形状(必选)
H、临街状况(商业必选)
I、地质条件(坡度、地基承载力，根据影响程度确定是否选择和指标表示方式)
J、地形、地势
(以上因素根据土地用途和位置筛选确定。参考《规程》P27-28确定。)
3、因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表表示：
因素条件说明时应注意几点：
(1)描述比较因素的具体条件，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定量化，如距离市中心距离应注明具体的公里、米;无法量化的指标，也必须具体描述，如商服中心级别用市级、区级、小区级、街区级描述。道路通达度可用临主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述。基础设施状况用达到开工条件、三通一平、五通一平、七通一平来描述，
(2)因素条件说明时，要实事求是，即要客观、具体，且与评估报告第二部分个别因素描述一致，如把握不准，可先列表将待估宗地的因素条件说明，最后再写个别因素。
因素条件说明，(按规范格式要求描述)
注要不能同因素分析时矛盾，要一一对应。
4、编制比较因素条件指数表
为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以待估宗地的各因素条件为基础，相应指数确定如下：
(1)用途修正指数[最好选相同用途(按细类用途)案例，可省去用途修正]
可参照当地基准地价，分析不同用途地价的差别，确定修正指数。
(2)土地等级修正指数(最好选用同一级别或相邻级别的交易案例)方法与用途修正指数类似
(3)交易类型
一般的交易类型有买卖(协议、招标、拍卖)、租赁、抵押、作价入股等。调查不同交易类型，地价的差别，确定交易类型修正指数。最好选择同类型的交易案例，可不进行交易类型修正。抵押案例仅作为抵押评估时选。
(4)交易情况修正指数
选择正常交易下的比较案例，最好不进行交易情况修正。如确定调查的案例是非正常交易，但能够很明确地说出各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，及正常交易情况下地价的差异(估价人员对市场行有充分的了解)，可通过修正确定交易情况因素指数。
(5)交易期日价格指数
确定方法：
a.直接采用土地所在的地价指数或房地产价格指数
b.调查当地近几年(最好是选择比较案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之间)的与待估宗地相同用途的地产市场资料，分析、测算、确定地价指数。我们现在采用的方法如下：例
地价指数
如以1994年1月1日为基期，调查xx市住宅用地市场情况，地价从1994年1月1日至1996年12月31日，三年上涨幅度为9.5%。平均每月上涨0.264%，如将1994年1月1日地价指数定为100，则地价指数详见表
xx市住宅用地地价指数表
年度 1994.1.1 1995.8.1 1996.4.1 1996.12.1 1996.12.31
地价指数(%) 100 105.016 107.128 109.240 109.500
(6)土地使用年限修正指数
利用年期修正公式
k=1-1/(1+r)n
(7)区域因素条件指数
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