城市土地使用制度的演变
（一）传统土地使用制度及其弊端
1. 不利于维护土地社会主义公有制
2. 不利于土地的有效利用和合理配置
3. 不利于企业经济核算和经营管理水平的提高
4. 不利于城市建设资金的良性循环
（二）土地使用制度的改革进程
从20世纪80年代开始，我国对传统的土地使用制度进行了改革。大致经历了以下几个阶段：
1、征收土地使用费（税）
1982年深圳特区开始按城市土地的不同等级向土地使用者收取不同标准的使用费，抚顺、广州等城市从1984年起也先后推行。
2、开展土地使用权有偿出让和转让试点
1987年下半年，深圳经济特区率先进行土地使用权有偿出让和转让的试点。1988年，福州、海口、广州、厦门、上海、天津等城市也相继进行了这方面的试点。
3、制定地方性土地使用权有偿出让转让规定
为了使土地使用权有偿出让转让活动法律化和制度化，做到有法可依，自1987年11月起，上海、广东、海南、厦门、天津等地先后制定和颁布了地方性的土地使用权有偿出让和转让的有关条例或规定。
4、修改宪法和土地管理法
1988年4月11日，出席七届全国人大一次会议的代表在讨论宪法修正草案时认为：“将土地的使用权修改规定为可以依照法律的规定转让，符合我国国情。”12日通过宪法修正案，删去了宪法第10条第4款中不得出租土地的规定，改为：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。这为土地使用制度改革的全面推开和深入发展扫清了道路。1988年12月29日，土地管理法也作了相应的修改。
5、制定全国性土地使用权出让和转让法规，全面开放土地市场
1990年5月19日，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》。上述各项法律法规对土地使用权出让和转让做出了较为全面的法律规定。
