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一九九四年全国土地估价师资格考试试卷（二）土地估价基本知识
此部分由150道标准化试题构成，每一道题后在三或四个备选项，请将你认为正确的一个选项的代号填在空白处，每题：１分，共150分。答题时间为90分钟。
1．马克思地租理论认为：级差地租产生的根本原因是＿＿＿。
A．自然条件的差异性 B．土地投入的不同
C．区位的差异 D．土地的有限性所引起的土地经营上的垄断
2．建筑地段地租的显著特点之一，是＿＿＿占有显著的优势。
A．绝对地租 B．级差地租 C．垄断地租 D．准地租
3．马歇尔关于准地租的概念是生产者从＿＿＿获得的生产本以外的收益。
A．土地 B．土地之外的其它各种生产要素 C．商业贸易 D．林牧业
4．李嘉图认为：＿＿＿是产生级差地租的条件。
A．土地数量有限B．土地的肥沃程度C．位置的差别D．上述三个条件的综合
5．工业区位论认为影响工业布局的因素是
A．运输成本 B．工资因素 C．集聚与分散因素 D．三种因素的综合作用
6．根据马克思地祖理论，农产品的生产价格由＿＿＿农产品的个别生产价格决定。
A．优等地 B．中等地 C．劣等地 D．其它区域
7．影响土地区位的主要因素为＿＿＿。
A．社会经济因素 B．自然因素 C．行政因素 D．上述三种因素的综合
8．地价是＿＿＿的资本化。
A．土地 B．土地权益 C．土地所有权 D．地租
9．杜能圈的农业布局模式，是以城市为中心，使各种耕作制度呈＿＿＿分布。
A．三角形 B．四边形 C．六边形 D．同心圆
10．城镇土地等级是土地＿＿＿的等级化体现。
A．交易价格 B．使用价值 C．所有权属 D．肥沃程度
11．与其它商品相比，地价＿＿＿。
A．有明显的计划性 B．在市场经济国家是无计划性的
C．与其它商品一样 D．计划性强弱根据不同国家而不同
12．申报地价是由＿＿＿。
A．土地出让方和受让方向关方面申报的地价 B．土地所有人或使用人向有关机关申报的地价 C．下级向上级机关申报的地价 D．是用地单位或个人向政府申请的地价
13．基准地价为＿＿＿。
A．市场交易价 B．出让底价 C．政府限价 D．以上均不是
14．城镇地产估价是为了＿＿＿。
A．掌握城镇宗地地价 B．掌握城镇基准地价
C．掌握城镇土地利用状况 D．掌握城镇地产的总量，分布状况和宗地的地价标准
15．标定地价是＿＿＿。
A．确定定基准地价的依据 B．确定出让价格和地价优惠幅度的依据
C．征收城市基础设施费的依据
16．标定地价是＿＿＿地价的一种。
A．基准 B．市场交易 C．宗地 D．拍卖
17．市场交易价是＿＿＿收支地价款的标准。
A．地方政府 B．买方 C．卖方 D．交易双方
18．建立地价体系主要是为了达到地价管理＿＿＿的目的。
A．搞活市场流通 B．发展经济 C．宏观调控、微观搞活 D．杜绝腐败
19．公用设施完备度主要影响＿＿＿用地宗地价格
A．商业 B．住宅 C．旅游 D．工业
20．建筑面积密度与容积率的内涵是＿＿＿的
A．基本相同 B．一致 C．命题不成立 D．相反
21．以下答案中，＿＿＿是正确的
A．土地纯收益与地价呈反比关系 B．还原利率与收益价格成反比关系
C．宗地之各部分价值随离街道之程度无退减之势 D．容积率与地价成反比关系
22．下列因素＿＿＿不是影响地价的区域因素。
A．区域位置 B．区域对外交通 C．区域公共设施条件 D．宗地供排水条件
23．下列因素＿＿＿不是影响地价的个别因素。
A．宗地所在区域环境条件 B．宗地使用限制 C．宗地形状 D．宗地容积率
24．评估标定地价时，一般以＿＿＿为依据。
A．宗地地价 B．基准地价 C．市场交易地价 Ｄ．平均地价
25．根据＿＿＿原则，两宗效用及使用价值相似的土地应该具有相似的价格。
A．供求 B．预期收益 C．综合分析 D．替代
26．按照＿＿＿原则，投资成本的增加并不一定会使用土地价格增加。
A．收益分配 B．报酬递增或递减 C．综合分析 D．预期收益
27．宗地估价的基本方法可分为＿＿＿。
A．收益还原法、标准宗地估价法、路线价法、购买年法
B．市场比较法、成本逼近法、收益还原法、剩余法
C．标准宗地估价法、路线价估价法、模型估价法、基准地价修正法
D．成本法、市场比较法、收益还原法、路线价法
28．在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成＿＿＿关系。
A．反比 B．正比 C．互补 D．不相关
29．应用收益还原法的计算公式 评估土地价格的假定前提是＿＿＿。
A．各年的土地纯收益及土地还原利率固定不变，土地使用为无限年期
B．各年的土地纯收益及土地还原利率固定不变，土地使用为有限年期
C．各年的土地纯收益及土地还原利率有所变化，土地使用为无限年期
D．各年的土地纯收益及土地还原利率有所变化，土地使用为有限年期
30．收益还原法是借助适当的还原利率，将评估对象在未来给定年期内的各年＿＿＿折现求和，以确定其现值的一种资产评沽方法。
A．预期总收益 B．预期纯收益 C．实际总收益 D．实际纯收益
31．收益还原法不适于评估＿＿＿用地。
A．商业 B．写字楼 C．宾馆 D．博物馆
32．采用收益还原法评估土地价格时，应以＿＿＿作为评估的依据。
A．有形收益 B．无形收益 C．实际收益 D．客观收益
33．空地出租时，土地纯收益的计算公式应为： 土地纯收益＝租金［＿＿＿＋管理费＋维护费］
A．保险费 B．税金 C．折旧费 Ｄ．利息
34．＿＿＿还原利率是求取土地及其地上建筑物的价格时所使用的还原利率。
A．土地 B．建筑物 C．综合 D．其他
35．土地还原利率一般应＿＿＿建筑物还原利率＿＿＿。
A．与；相同 B．比；高 C．比；低 D．以上答案都不对
36．根据我国《城镇土地估价规程》，确定土地还原利率时可采用的方法是：＿＿＿。
A．根据区域内某一相似地产的年纯收益与价格的比率确定
B．根据区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率确定
C．根据区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率确定
D．根据区域内若干相似地产的价格与年纯收益的平均比率确定
37．在利用收益还原法评估房地收益价格时，计算公式：房地价格＝房地纯收益／房地还原利率之中的房地纯收益应为＿＿＿。
A．扣除房屋折旧前的房地纯收益 B．扣除房屋折旧后的房地纯收益
C．扣除房屋折旧前、后的房地纯收益均可 D．上述答案均不对
38．评估饭店用地价格时，可先采用＿＿＿估出该物业价格，然后运用成本法确定建筑物价格并予以扣除，以得到土地的试算价格。
A．收益还原法 B．剩余法 C．路线价法 D．成本法
39．一个城市住宅用地年地租为10元／平方米，地价为100元／方米，则土地还原利率为＿＿＿
A．10％ B．9％ C．11％ D．10.5％
40．收益还原法中，土地收益＿＿＿地租。
A．量上等于 B．大于 Ｃ．小于 D．都不对
41．替代原理是＿＿＿的理论基础。
A．成本逼近法 B．剩余法 C．市场比较法 D．收益还原法
42．市场比较法的基本公式为＿＿＿。
A．待估宗地价格＝ 比较案例宗地价格｛( )／100｝×｛( )／100｝×｛( )／100｝×｛( )／100｝
B．待估宗地价格＝ 比较案例宗地价格｛100／( )｝×｛( )／100｝×｛( )／100｝×｛( )／100｝
C．待估宗地价格＝ 比较案例宗地价格｛100／( )｝×｛100/( )｝×｛100／( )｝×｛100／( )｝
D．待估宗地价格＝比较案例宗地价格×｛待估地情况修正系数／案例地情况修正系数｝×｛估价期日地价指数／案例地交易日地价指数｝×｛待估地区域因素条件指数／案例地区域因素条件指数｝×｛待估地个别因素条件指数／案例地个别因素条件指数｝
43．采用市场比较法评估求得的土地价格，称之为＿＿＿。
A．积算价格 B．比准价格 Ｃ．交易价格 D．参考价格
44．某一地块，土地面积为800平方米，规划容积率为2.5，土地总价格为96,000,000元，试问楼面地价为＿＿＿元/平方米。
A．520 Ｂ．480 C．480.5 Ｄ．380
45．某交易实例的交易时日己过5.5年，＿＿＿作为待估宗地的比较交易案例。
A．适合 B．不适合 C．其它条件满足，可 D．以上答案都不对
46．某地块1993年7月10日的价格为30000元，1993年7月10日至1994年7月10日地价指数上涨5％（其它情况均不变），则该地块1994年7月10日的土地价格为＿＿＿元。
A．31000 B．315000 C．40000 D．31500
47．在市场比较法中，市场交易情况修正是指通过修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。以下选择项中，＿＿＿交易情况不需修正。
A．有一定利害关系人互相间交易 B．赠予 C．拍卖 D．协议
48．运用市场比较法评估某宗地价时，若选择的比较案例成交地价为每平方米500元，对应使用年期为30年，而待估宗地年期为20年，该市土地还原利率为8％，则年期修正后的地价为＿＿＿元／平方米。
A．436.06 Ｂ．400 C．512.96 Ｄ．392.73
49．运用市场比较法评估地价时，一般认为，在一次评估中，具有替代性的比较交易实例最少不能少于＿＿＿个。
A．10 Ｂ．5 C．3 D．2
50．运用市场比较法评估地价时，选择能起到示范及比较标准作用的地块称之为＿＿＿。
A．比较宗地 B．标准宗地 C．均质区域 D．勘估宗地
51．采用市场比较法评估宗地地价时，选择的比较案例为协议出让的地块，其价格明显低于市场交易价格，须作情况修正。若协议出让价为300元／平方米，经调查分析，修正系数应为0.4，则经情况修正后的交易案例价格应为＿＿＿元／平方米。
A．800 B．700 C．750 D．780
52．地价指数等于＿＿＿。
A．前一年地价／当年地价 B．（报告期地价／基期地价）× 100％
C．报告期地价／基准地价 D．（前一年地价／当年地价）×100％
53．成本逼近法与一般不动产估价中所用的成本法的主要差异在于：＿＿＿。
A．计算成本的方法不同 B．计算利税的依据不同
C．对土地价格的理解不同 D．土地价格是否已知
54．成本逼近法的基本公式是：土地价格＝土地取得费＋＿＿＿＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值。
A．青苗补偿费 B．土地开发费 Ｃ．市政设施配套费 D．小区建设配套费
55．新征建设用地的土地增值比率应＿＿＿确定。
A．分区域、分级别、分用途 B．分区域、分级别 C．分区域 D．分级别
56．成本逼近法一般适用于评估＿＿＿。
A．建成区内的土地转让价格 B．建成区内的土地抵押价格
C．新开发区内商业用地出让价格 Ｄ．新开发区内的工业用地出让价格
57．成本逼近法的主要缺陷是＿＿＿。
Ａ．未能考虑土地效用和市场供求因素的影响 B．需要用较多的交易实例
C．只适于评估有收益的土地价格 Ｄ．只适于评沽已利用的城镇土地
58．一村民集体拥有耕地1000亩，农业人口500人，因修筑国道需征用该村100亩耕地，则应支付安置补助费的人口数为＿＿＿。
A．10人 Ｂ．20人 C．50人 D．100人
59．应用成本逼近法评沽土地价格时，单位面积征地费用应按＿＿＿。
A．实际发生费用计算 B．预算费用计算
C．区域内平均征地费用计算 D．上述答案均不对
60．新建住宅小区的土地开发费用一般包括＿＿＿。
A．基础设施配套费 Ｂ．住宅的土建费 C．内外装饰费 D．设备购置费
61．在常用的投资利息计算公式：投资利息总额＝投资总额÷2×开发月数×月利息率中，投资总额之所以要取二分之一，是基于＿＿＿的假定。
A．月利息率波动不定 B．计划开发周期通常长于实际开发周期
C．投资额在整个开发周期中均匀投入 Ｄ．投资预算通常留用一定的余地
62．成本逼近法的基本公式是： 土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋＿＿＿＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值。
A．青苗补偿费 B．利息 C．市政设施配套费 D．小区建设配套费
63．在土地价格评估中，计算投资利息应以＿＿＿为基数。
A．借贷资金 B．自有资金 C．自有资金与借贷资金 D．实际成本
64．成本逼近法中，农地取得费的计算期为＿＿＿。
A．整个开发期 B．1/2开发期 C．1/4开发期 D．3/4开发期
65．在交易实例不足的情况下评估一幅已建写字楼的土地价格，比较可行的估价方法是：＿＿＿。
A．成本法 B．剩余法 Ｃ．原价法 D．市场比较法
66．剩余法是根据＿＿＿来推断物业中所含土地价格的一种土地估价方法
A．物业开发预期总收益与总支出的差额 B．物业开发的投资额
C．物业的年租金收入 D．物业的建筑造价
67．剩余法可用于＿＿＿。
A．土地估价 B．建筑物估价 C．学校、医院用地估价 D．土地和建筑物估价
68．剩余法不适用于评估＿＿＿。
A．具有潜在开发价值的土地价格 B．不具有潜在开发价值的土地价格
C．有商业建设的土地价格 Ｄ．无商业建筑的土地价格
69．评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格＝＿＿＿－土地开发费－利息－税金－利润。 |
