2010年《土地估价实务基础》真题及参考答案6

土地估价师 历年真题 土地估价师考试网 2017/01/18 14:47:34

待估宗地为七通一平的待建筑空地,已得到规划许可修建写字楼,允许总建筑面积为8000平方米,土地使用权年限为50年,现在招标出让。

估价要求

某开发公司希望参与此地块投标,要求估算其目前所能投标的最高地价额。

估价过程

(1)选择估价方法。该宗地为待开发空地,适宜采用剩余法进行估价。

(2)确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求,该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。

(3)市场调查、确定建设期、开发价值和投入成本等。根据开发公司所进行的市场调查和项目的可行性分析显示,该项目建设开发周期为2年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元,建筑费和专业费第一年投入总额的40%,第二年投入其余的60%。目前借贷资金的年利率为12%,当地不动产综合还原率为8%,取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%,该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。

(4)求取地价。

标准答案:地价测算公式如下:

地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润

①测算不动产总价,采用收益还原法,使用年期为50年,开发期2年,可取得收益年限为48年。

不动产出租年纯收益=300×8000×90%×(1-25%)=1620000(元)

不动产总价=1620000/8%[1-(1+1/1+8%)48]=19746401(元)

②建筑费及专业费=1000×8000=8000000(元)

③总利息=地价×[(1+12%)2-1]+8000000×40%×[(1+12%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=0.2544×地价+872792(元)

利息计算采用复利计算,计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期,计息期为2年,专业费和建筑费的投入是持续不断的,在计息时,假设各年内建筑费和专业费均匀投入,因此,年度投入量在当年的平均投入期限为半年,第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和半年。

④开发商利润=19746401×15%=2972737(元)

⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。

⑥将上述各项数据代入公式,即

地价=19818245-8000000-(0.2544×地价+872792)-2972737

地价=7900872/1.2544=6298527(元)

⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用,因此,开发商所能支付的投标地价额应从⑥中扣除上述费用。

开发商所能投标的最高地价款=6298527/(1+3%)=6115075(元)

测算方式二、利息中不计地价款的利息

不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算方式与方式一相同,因此有:

①不动产总价=19746401(元)

②建筑费及专业费=8000000(元)

③建筑费及专业费利息=8000000×40%×[(1+12%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=592949.1+279842.5=872792(元)

④开发商利润=2972737(元)

⑤代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格

开发完成时地价=①-②-③-④

=19746401-8000000-872792-2972737

=7900872(元)

⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格,即两年后的价格,则,场地当前价格=7900872/(1+12%)2=6298527(元)

⑦开发商所能支付的投标地价=6298527/(1+3%)=6115075(元)

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