2010年《土地估价实务基础》真题及参考答案7

土地估价师 历年真题 土地估价师考试网 2017/01/18 14:47:54

甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。该宗土地面积为800平方米,经开发于2002年6月建成一座建筑面积38为950平方米的写字楼,并全部用于出租。为了解资产状况,甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价,要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。

评估机构调查资料显示,当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/建筑平方米,管理费支出为租金的5%,年支付各项税金平均为35元/建筑平方米。除管理费外,还需支出维修费、保险费等。

假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/平方米,残值为零,年支出维修费为重置价的2%,年支出保险费为重置价的0.2%,土地还原率为6%,建筑物还原率为8%,估价基准日定为2006年6月30日。请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。

标准答案:

(一)答题要点及参考答案

1.解题思路与方法选用

估价对象为有收益的房地产,且有客观收益和出租费用等资料,适宜选用收益还原法评估。

2.解题步骤

(1)计算房地年总收益

50×950×12=570000(元)

(2)计算年总费用

①年管理费=50×950×12×5%=28500(元)

②年维修费=1600×950×2%=30400(元)

③年保险费=1600×950×0.2%=3040(元)

④年税金=35×950=33250(元)

⑤年折旧费:1600×950/(50-01)=31020.41(元)

⑥年总费用:①+②+③+④+⑤

=28500+30400+3040+33250+31020

=126210(元)

(3)计算建筑物年纯收益

建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率

=(建筑物重置价-年折旧费×已使用年限)×建筑物还原率

=1600×950-31020×4)×8%

=111674(元)

(4)计算土地年纯收益

土地纯收益=房地总收益-房地总费用-建筑物纯收益

=570000—126210—111674

=332116(元)

(5)计算2006年6月的土地价格

土地总价格:

P=A/R×[1-1/(1+r)n]=332116/6%×[1-1/(1+6%)45]=513(万元)

土地单位价格:5133129÷800=6416(元/平方米)

(6)建筑物现值

建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费×已使用年限

=1600×950-31020 ×4

=1395920(元)

(7)土地及建筑物一体总价格:

土地及建筑物一体总价格=土地总价+建筑物现值×建筑物面积

=5133129+1395920

=6529049(元)=652(万元)

土地及建筑物一体单价:6529049÷800=8161(元/平方米)

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